Inmobiliario: cada proyecto, rentable y defendible
En un proyecto inmobiliario, el dinero entra antes que el ingreso: separaciones, cuotas iniciales y desembolsos bancarios llegan mucho antes de la entrega. Acompañamos a promotores para que cada proyecto tenga su costo y margen claros, sus cobros anticipados correctamente tratados y su información lista para el banco, SUNAT y la UIF.
Del terreno a la entrega de llaves, y después
Promotores y desarrolladores
De proyectos de vivienda, oficinas y locales comerciales.
Inmobiliarias con financiamiento
Que trabajan con financiamiento bancario o con programas de vivienda del Estado.
Empresas con inmuebles en alquiler
Con inmuebles destinados a renta.
Donde un proyecto inmobiliario suele perder dinero
IGV de las preventas
En la primera venta de un inmueble, el IGV nace con cada cobro: separaciones y cuotas iniciales incluidas. Declararlo recién a la entrega genera multas e intereses.
Margen que se conoce tarde
Sin costo por unidad, la rentabilidad real del proyecto aparece cuando se entrega el último departamento, cuando ya no hay nada que corregir.
Precios con la constructora vinculada
Si la obra la ejecuta una empresa vinculada, SUNAT puede ajustar los precios que no estén sustentados a valor de mercado.
Compradores sin debida diligencia
La actividad inmobiliaria está obligada a identificar a sus clientes y reportar operaciones sospechosas a la UIF. Sin ese control, el riesgo es legal y reputacional.
Del terreno a la entrega
Terreno y estructuración
- Tratamiento contable y tributario de la compra del terreno
- Aportes y vehículo del proyecto: sociedad, consorcio o fideicomiso
- Presupuesto del proyecto y flujo de caja
Preventa
- Separaciones, arras y cuotas iniciales
- Cuándo nace el IGV, cuándo se reconoce el ingreso (NIIF 15) y cuándo la renta
- Control de cobranza por unidad
Construcción
- Costeo por proyecto y por unidad inmobiliaria
- Control del contrato con la constructora: propia, vinculada o de terceros
- Sustento del valor de mercado entre partes vinculadas
- Reportes para el banco y el fideicomiso
Entrega y venta
- Facturación de la primera venta de inmuebles
- Base imponible del IGV y valor del terreno
- Ingreso y costo de ventas por unidad entregada
Además
Alquileres
Clasificación de los inmuebles como existencias o propiedades de inversión, tratamiento tributario de las rentas y depreciación.
Cumplimiento
Debida diligencia de compradores e inversionistas para la prevención del lavado de activos, declaraciones mensuales y anuales, y atención de fiscalizaciones SUNAT.
Laboral y SST
Planillas del personal propio y de construcción civil si el promotor ejecuta la obra, y Seguridad y Salud en el Trabajo (Ley N.° 29783).
Su margen por unidad, a tiempo para decidir
Margen por proyecto y por unidad
Sabe cuánto deja cada departamento, no solo el proyecto completo.
Cobros anticipados bajo control
Cada separación y cuota inicial con su tratamiento de IGV, renta y NIIF desde el primer día.
Las dos puntas de la obra
Entendemos al promotor y a la constructora, y sustentamos la relación entre ambos.
Información lista para el banco
Reportes de avance, costos y ventas con el rigor que exige el financiamiento.
Visión integral
Contable, tributario y laboral en un solo equipo.
Lo que preguntan promotores y desarrolladores
Ver base normativa
- Ley del IGV y su reglamento: primera venta de inmuebles
- NIIF 15, Ingresos de actividades ordinarias procedentes de contratos con clientes
- NIC 40, Propiedades de inversión, y NIC 2, Inventarios
- Ley del Impuesto a la Renta: precios de transferencia y depreciación de inmuebles
- Ley N.° 29038: sujetos obligados a informar a la UIF-Perú
- Ley N.° 28424, Impuesto Temporal a los Activos Netos
- D. Leg. N.° 1269, Régimen MYPE Tributario
- Ley N.° 26702: fideicomiso
Revisamos la vigencia de cada norma antes de aplicarla a su caso.
¿Las separaciones y cuotas iniciales pagan IGV?
En la primera venta de un inmueble realizada por el constructor, el IGV nace en la fecha en que se cobra cada pago y por el monto cobrado, aunque la entrega sea meses después. Las arras tienen un tratamiento especial según el reglamento, por lo que revisamos cada contrato de separación.
¿Cómo se calcula el IGV en la primera venta de un inmueble?
El IGV no grava el terreno. El reglamento considera que el valor del terreno representa el 50 % del valor de venta, por lo que el impuesto se calcula sobre el 50 % restante.
¿Cuándo se reconoce el ingreso por un departamento vendido en planos?
Contablemente, según la NIIF 15, cuando se transfiere el control del inmueble al comprador, que en la mayoría de contratos ocurre con la entrega. El Impuesto a la Renta puede seguir otro criterio, así que preparamos la conciliación.
¿Mi inmobiliaria debe reportar a la UIF?
La actividad inmobiliaria está entre los sujetos obligados a informar a la Unidad de Inteligencia Financiera: debe identificar a sus clientes, registrar operaciones y reportar las sospechosas. Le ayudamos con la debida diligencia de compradores e inversionistas y coordinamos con especialistas su sistema de prevención.
¿Un inmueble en alquiler es existencia o propiedad de inversión?
Si se mantiene para obtener rentas o plusvalía, es una propiedad de inversión (NIC 40); si se mantiene para la venta, es una existencia (NIC 2). La clasificación cambia la depreciación y el tratamiento tributario de la renta.
¿El ITAN afecta a mi inmobiliaria?
El Impuesto Temporal a los Activos Netos alcanza a las empresas cuyos activos netos superan el monto mínimo legal, y el inventario de unidades suele elevarlos. Lo calculamos, lo pagamos en cuotas y lo aplicamos como crédito contra el Impuesto a la Renta.
¿Qué pasa si mis ventas superan el límite del Régimen MYPE Tributario?
Si sus ingresos del año superan 1 700 UIT, pasa al Régimen General desde el mes en que los superó. Proyectamos sus ventas por etapa del proyecto para anticipar el cambio.
¿Sabe cuánto deja cada unidad de su proyecto?
Revisamos el tratamiento de sus preventas, el IGV de sus cobros y el costo de su proyecto, y le decimos qué está en riesgo. Le respondemos en un máximo de 24 horas hábiles.